Befristete Mietverträge sind zulässig, aber nur mit einem Grund (2023)

Das Besondere an einem Zeitmietvertrag ist, dass das Mietverhältnis mit Ablauf der vereinbarten Zeit endet, ohne dass jemand kündigen muss – er läuft einfach aus. Dein Vermieter darf Dir grundsätzlich auch einen befristeten Mietvertrag anbieten, allerdings nur unter besonderen Voraussetzungen (§ 575 Abs. 1 BGB).

Seit 2001 ist nur noch der sogenannte qualifizierte Zeitmietvertrag zulässig. Das bedeutet, dass Vermieter nur dann befristen dürfen, wenn sie dazu einen Grund haben. Anerkannt sind nur Gründe, die im Gesetz stehen. Oft schreiben Vermieter den Grund direkt in den Mietvertrag oder verfassen einen Zusatz zum Vertrag.

Hat Dein Vermieter keinen gesetzlich anerkannten Grund oder nichts dazu schriftlich festgehalten, gilt Dein Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB). Das bedeutet für Dich: Du musst auch nach Ablauf der Frist nicht ausziehen.

Dein Vermieter darf den Mietvertrag aus drei Gründen befristen:

1. Er will die Wohnung später selbst nutzen.
2. Er plant, sie nach Deiner Mietzeit abzureißen oder zu renovieren.
3. Er möchte sie später als Werkswohnung vermieten.

Auf andere Gründe darf er sich nicht berufen. Zu den Befristungsgründen im Einzelnen:

1. Eigennutzung

Will Dein Vermieter die an Dich vermietete Wohnung nach der Mietzeit für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen, dann darf er den Mietvertrag befristen (§ 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Dabei reicht es, wenn er die Wohnung als Zweit- oder Wochenendwohnung verwenden möchte.

Dein Vermieter muss aber konkret schreiben, wer die Wohnung wann voraussichtlich nutzen soll. Gibt er nur „Eigenbedarf“ als Grund an, dann ist das zu allgemein. Richtig könnte es so lauten: „Der Mietvertrag ist bis zum 31. September 2023 befristet, weil dann mein Sohn sein Studium in München aufnehmen und in die Wohnung einziehen wird.“

Für private Vermieter ist es sehr viel einfacher, einen Mietvertrag zu befristen als einen Mieter wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Will er kündigen, muss er nachweisen, dass er die Wohnung braucht. Bei der Befristung geht es nur darum, was er mit der Wohnung plant. Wohnungsbaugesellschaften oder andere juristische Personen wie eine GmbH können einen Mietvertrag nicht wegen Eigennutzung befristen.

2. Umbau, Modernisierung oder Abriss

Plant Dein Vermieter einen Umbau oder Abriss des Gebäudes, darf er bis zum Baubeginn den Mietvertrag befristen. Bedingung ist aber, dass die Baumaßnahmen die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschweren würden(§ 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Es reicht aus, dass Dein Vermieter die Absicht hat, umzubauen, seine Pläne müssen noch nicht konkret sein. Befristungen wegen Baumaßnahmen kommen besonders häufig vor.

3. Nutzung als Werkswohnung

Dieser Befristungsgrund ist eher selten – so oft kommt es nicht vor, dass jemand eine Werkswohnung bezieht (§ 575 Abs. 1 Nr. 3 BGB). Wenn der Vermieter zum Beispiel in Zukunft für einen Hausmeister eine Wohnung benötigt, darf er den Mietvertrag der zukünftigen Hausmeisterwohnung befristen.

Austausch der Gründe - Dein Vermieter darf den Befristungsgrund nicht austauschen. Er kann also nicht zuerst schreiben, er habe wegen Eigenbedarfs für seinen Sohn befristet, aber jetzt wolle er die Wohnung umfassend sanieren.

Besondere Räume - Für besondere Räume können Vermieter Zeitmietverträge ohne jede Beschränkung abschließen – also auch ohne besonderen Grund. Dabei geht es zum Beispiel um Wohnräume, die sie nur zum vorübergehenden Gebrauch vermieten wie Ferienwohnungen. Auch Verträge über Zimmer in Studenten- oder Jugendwohnheimen können Vermieter befristen, ohne dass sie dafür einen Grund brauchen (§ 549 Abs. 3 BGB).

Befristung bei Untermiete

Untermietverträge sind sehr oft befristet. Das geht allerdings auch nur, wenn der Hauptmieter einen besonderen Grund angegeben hat. Zieht der Hauptmieter ins Ausland, kann er seine Wohnung bis zu seiner Rückkehr befristet untervermieten. Dein Vermieter darf Dir auch dann einen Mietvertrag auf Zeit geben, wenn der Hauptmietvertrag ebenfalls befristet ist. Weitere Informationen findest Du im Ratgeber Untermiete.

Im Gesetz gibt es keine Obergrenze für die Dauer von befristeten Mietverträgen. Dein Vermieter kann Dir also zum Beispiel einen Vertrag über zehn Jahre anbieten.

Wenn Du über die Befristung hinaus in der Wohnung bleiben willst, solltest Du vier Monate vor Ende des Mietverhältnisses Deinen Vermieter fragen, ob der Vertrag tatsächlich ausläuft. Erkundige Dich, ob Dein Vermieter die Wohnung wirklich für sich oder Angehörige benötigt oder ob er seine Sanierungspläne umsetzen wird (§ 575 Abs. 2 BGB). Dein Vermieter muss dann innerhalb eines Monats antworten.

Antwortet er später, kannst Du entsprechend länger wohnen bleiben. Teilt Dir Dein Vermieter mit, dass sich seine Pläne verzögern, kannst Du verlangen, dass sich der Mietvertrag entsprechend verlängert (§ 575 Abs. 3 BGB).

Verzicht auf das Kündigungsrecht

Ist im Vertrag für eine bestimmte Zeit die Kündigung ausgeschlossen, handelt es sich nicht um einen befristeten Vertrag. Es ist vielmehr ein Vertrag mit Mindestmietzeit. Damit eine solche Vereinbarung wirksam ist, muss sie für Mieter und Vermieter gleichermaßen gelten.

Ein Kündigungsverzicht in einem Mietvertrag über Wohnraum für mehr als vier Jahre ist in der Regel unwirksam (BGH, Urteil vom 6. April 2005, Az. VIII ZR 27/04). Das gilt auch, wenn beide Seiten auf die Kündigungsmöglichkeit verzichten.

Fehlt in Deinem Mietvertrag ein konkreter und gesetzlich anerkannter Befristungsgrund, gilt Dein Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Du bist dann rechtlich in der Position eines regulären Mieters. Dein Vermieter kann Dir also nur kündigen, wenn er einen Kündigungsgrund hat.

Die unwirksame Befristung führt aber nicht automatisch dazu, dass Du jetzt jederzeit aus dem Vertrag aussteigen kannst. An die Stelle der unwirksamen Befristung tritt oft ein beiderseitiger Kündigungsverzicht. Das bedeutet für Dich: Obwohl Dein Vertrag unbefristet gilt, kannst Du frühestens zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit kündigen (vgl. BGH, Urteil vom 11. Dezember 2013, Az. VIII ZR 235/12). Ebenso kann der Vermieter Dir vor Ablauf der Frist nicht ordentlich kündigen, auch wenn die Befristung unwirksam war (vgl. LG Fulda, Urteil vom 20. November 2015, Az. 1 S 106/15).

Anders urteilte das Landgericht Frankenthal (26. Januar 2022, Az. 2 S 86/21). Der Vermieter hatte den Mietvertrag auf drei Jahre befristet. Die Befristung war unwirksam, weil sie zu allgemein gehalten war. Überraschend war allerdings, dass der Vermieter eher kündigen durfte, als ursprünglich vertraglich vereinbart, bereits nach einem Jahr. Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass der Mieter bei einer unwirksamen Befristung damit rechnen müsse, dass die gesetzlichen Kündigungsfristen greifen, auch wenn das für ihn nachteilig ist. Im Umkehrschluss würde das bedeuten, dass der Mieter ebenfalls jederzeit kündigen kann, falls die Befristung unwirksam ist.

Die Gerichte beurteilen damit die Frage nicht einheitlich, ob eine unwirksame Befristung eines Zeitmietvertrags in einen beiderseitigen Kündigungsverzicht umgedeutet werden kann. Es kommt also auf den Einzelfall an und auf die Interessen der beiden Mietvertragsparteien.

Befristete Mietverträge haben für Mieter drei wichtige Nachteile. Die solltest Du kennen.

1. Du kannst nicht kündigen
   Als Mieter mit einem unbefristeten Mietverhältnis kannst Du immer mit einer dreimonatigen Frist kündigen. Beim Zeitmietvertrag ist das anders: Die ordentliche Kündigung ist ausgeschlossen. Du bindest Dich also für einen längeren Zeitraum an die Wohnung und an Deinen Vermieter.

   Deine Lebenssituation kann sich aber ändern, so dass Du eine andere Wohnung bräuchtest: eine größere, eine an einem anderen Ort oder eine altersgerechte. Stimmt Dein Vermieter einer Aufhebung des Vertrags nicht zu, kannst Du nur versuchen, einen Untermieter zu finden. Kündigen kannst Du nämlich nicht.

2. Du hast keinen Kündigungsschutz
   Jeder Wohnungsmieter ist durch das Gesetz gut vor Kündigungen geschützt, denn ein Vermieter braucht immer einen Grund, um zu kündigen. Bei der Miete auf Zeit läuft Dein Vertrag jedoch einfach aus, ohne dass Dein Vermieter dazu ein berechtigtes Interesse nachweisen muss.

   Möglich ist bei einem Zeitmietvertrag nur eine außerordentliche Kündigung. So kann Dein Vermieter zum Beispiel fristlos kündigen, wenn Du monatelang Deine Miete nicht überweist. Und Du kannst kündigen, wenn von der Wohnung Gesundheitsgefahren ausgehen.

   Unter Umständen kommst Du früher aus Deinem Zeitmietvertrag, falls Deine persönliche Situation sehr schwierig ist. Wenn Du plötzlich krank wirst und deshalb in eine andere Wohnung umziehen musst, dann kannst Du Dich auf einen Härtefall berufen.

3. Es gibt keine Sozialklausel
   Kündigt ein Vermieter, kann der Mieter der Beendigung aus sozialen Gründen widersprechen, weil zum Beispiel der Auszugstermin in eine wichtige Prüfungsphase im Studium fällt. Bei Ablauf der Befristung kann sich ein Mieter nicht auf die Sozialklausel berufen und wegen eines sozialen Härtefalls der Beendigung des Mietverhältnisses widersprechen(§ 574 BGB).

Ein befristeter Mietvertrag kann auch Vorteile haben:

1. Keine Mieterhöhung möglich
   Der Vermieter kann die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nur erhöhen, falls das im Vertrag steht. Das könnte zum Beispiel so lauten: „Der Vermieter ist berechtigt, während der Dauer des Zeitmietvertrags gesetzlich zulässige Mieterhöhungen vorzunehmen.“Fehlt eine solche Regelung, kann Dein Vermieter nur die im Vertrag vorgesehene Miete verlangen. Das ist aber bei eher günstigen und langfristigen Zeitmietverträgen ein Vorteil.
2. Keine Eigenbedarfskündigung möglich
   Wer einen Zeitmietvertrag hat, muss in dieser Zeit nicht mit einer Eigenbedarfskündigung rechnen.

Die Vor- und Nachteile solltest Du vor der Unterschrift gründlich abwägen, denn ein befristeter Mietvertrag schränkt Dich meist stark ein und hat damit auch Einfluss auf Deine Lebensplanung.

* Was der Stern bedeutet: